A cidade que nunca dorme, Nova York, foi pega de surpresa quando seu novo prefeito fez uma declaração oficial esta semana. O democrata Zohran Mamdani, um socialista declarado, afirmou que a nova legislação resultaria na desapropriação de imóveis de proprietários que não cumprirem as normas de habitação. A medida visa proteger inquilinos de locadores que cobrem altos alugueis em troca de imóveis de qualidade imprópria segundo o governo. Mamdani declarou que “ninguém está acima da lei” e que seu governo “não hesitará em agir” contra quem violar as normas. O prefeito anunciou a proposta citando a primeira empresa a ser alvo da proposta, a A&E Real Estate, que aceitou pagar US$2,1 milhões para resolver pendências com a prefeitura. A empresa proprietária de 14 edifícios no Brooklyn, Manhattan e Queens, que abrigam cerca de 750 inquilinos, se comprometeu a corrigir milhares de violações do código habitacional e a cumprir uma ordem judicial que proíbe assédio a inquilinos. A proposta de Zohan promete melhorar uma das maiores crises habitacionais da américa. Só para se ter uma ideia da crise imobiliária que a cidade enfrenta, a faixa considerada saudável para se gastar com moradia, segundo especialistas, é de 30% da renda. Para morar em um apartamento médio de 2.750 dólares mensais sem comprometer mais de 30% da renda, seria preciso ganhar cerca de 110 mil dólares por ano. Só 23% dos trabalhadores nova-iorquinos chegam a essa faixa. Em Manhattan, os aluguéis já beiram os 4 mil dólares, e os reajustes anuais para imóveis com controle de aluguel, ironicamente criados para proteger os pobres, começam a empurrar ainda mais famílias para fora da cidade.

O fenômeno, é claro, não é exclusivo de Nova York, outras metrópoles na América e no mundo passam por crises similares. Em São Paulo, segundo o Índice FipeZAP, o metro quadrado de locação atingiu R$ 57,59 em dezembro de 2024. Isso significa que um apartamento de 50 metros quadrados custa, em média, R$ 2.879 por mês. Um preço indigesto, ainda mais quando lembramos que boa parte da população sequer alcança uma renda mensal capaz de suportar metade disso sem apertar o cinto.

As causas da crise de moradia são conhecidas: alta demanda, baixa oferta, burocracia inflexível e um sistema de regulação que transforma cada metro construído em uma batalha legal. Estúdios minúsculos, quase cápsulas humanas, são alugados a valores dignos de mansões suburbanas. 

É nesse contexto que surge a proposta de Mamdani, e o problema começa a parecer ainda maior do que o próprio aluguel.
Segundo ele, proprietários que descumprirem normas habitacionais, segurança, higiene e manutenção, serão responsabilizados diretamente pela prefeitura, com multas, processos administrativos e sanções legais.

Mamdani deixou claro que, se as infrações representarem risco à saúde ou à segurança dos moradores, a prefeitura poderá retirar o controle do imóvel das mãos do dono. Esse mecanismo de desapropriação se chama processo “7A”, que permite à cidade nomear uma nova gestão para o prédio, geralmente uma empresa ou entidade indicada pelo poder público. Em outras palavras, o proprietário deixa de ser dono, ao menos no que diz respeito ao controle de sua propriedade.

A prefeitura passa a ter poder para decidir quando e como alguém perde o direito de administrar o próprio bem, e com base em critérios tão amplos quanto “segurança dos inquilinos”.

Além do confisco administrativo, o plano de Mamdani se entrelaça a uma agenda mais ampla de controle estatal sobre o mercado de moradia. Ele já defendeu publicamente o congelamento dos aluguéis de um milhão de imóveis regulados e a realização de audiências públicas obrigatórias para debater o que chamou de “exploração imobiliária”. Tudo isso soa bonito no palanque, mas na prática, é o tipo de política que afunda ainda mais o mercado imobiliário em um loop de preços altos.

A legislação atual protege o direito de propriedade como cláusula fundamental. Para permitir transferências compulsórias de controle, seria necessário criar novas exceções, talvez reinterpretar a lei à luz de “interesses sociais” ou “urgência habitacional”. Sim, parece que Nova York irá importar o direito 2.0 diretamente do STF brasileiro. Isso abre um precedente perigoso: se o estado pode tomar imóveis “por descumprimento de normas”, quem garante que amanhã o critério não será “mau uso econômico” ou “injustiça social”?

A proposta de Mamdani é, antes de tudo, um experimento político com consequências muito mais amplas do que seus defensores admitem. Ela mexe não só no mercado imobiliário, mas no próprio alicerce da ideia de propriedade privada.

Deixando a retórica de lado e olhando pelo prisma econômico, a proposta de Mamdani é um convite ao desastre anunciado. Quando o poder público ameaça confiscar propriedades, o que ele realmente faz é elevar, de forma abrupta, o risco percebido pelos agentes de mercado. Insegurança jurídica não é um conceito abstrato, ela se traduz em juros mais altos, crédito mais caro, fuga de investidores e retração de oferta.

Imagine o cenário onde o investidor planejava comprar um prédio para reformar e alugar. A partir de agora ele deve pensar duas vezes, afinal, se o estado pode tirar o controle de um imóvel “por descumprimento”, quem garante que uma infiltração não resolvida a tempo não será vista como violação? Essa incerteza congela a iniciativa, a construção desacelera, a manutenção se reduz, e o estoque de imóveis, já limitado, começa a envelhecer e deteriorar.

Quanto maior o risco regulatório, menor a oferta, e quanto menor a oferta, maior o preço. Ou seja, a política que diz combater o encarecimento da moradia acaba empurrando o aluguel ainda mais para cima. 

Mamdani parece se inspirar na antiga União Soviética, onde o controle total do estado sobre os imóveis gerou uma crise crônica de escassez e moradias em ruínas. Em Berlim, a tentativa recente de congelar aluguéis levou os proprietários a retirarem imóveis do mercado, reduzindo a oferta e forçando o governo a recuar após decisão judicial. Mesmo em São Francisco, onde os controles são severos, estudos mostram que cada nova regra reduz a disponibilidade de apartamentos em médio prazo.

Se o proprietário é tratado como suspeito até que se prove o contrário e o estado como salvador, o resultado natural é que os donos recuem, o capital fuja e o mercado encolha.

Com a retração vem outro efeito colateral: a erosão da base tributária. Menos transações, menos reformas, menos vendas e, consequentemente, menos impostos. O governo arrecada menos e, ironicamente, tem ainda menos recursos para lidar com a crise que ele próprio agravou.

E não para por aí, o crédito imobiliário, que depende de confiança, também sofre. Bancos evitam financiar construções em ambientes instáveis, especialmente quando há risco de intervenção política. Pequenos proprietários, que são maioria, ficam à mercê de regras que mudam de acordo com o humor da gestão. Muitos acabam desistindo de alugar, vendendo ou simplesmente deixando o imóvel vazio, o que é um contrassenso em plena crise habitacional.

A questão central, portanto, não é como o estado deve agir, mas sim se deve agir, e a resposta para essa pergunta é Não. Quando a solução escolhida é a coerção, o efeito é uma reação em cadeia que destrói a confiança e, com ela, a base de qualquer mercado saudável.

Enquanto políticos de retórica inflamada discutem como punir o mercado, estudos mostram que o problema real da habitação está em outro lugar senão na escassez artificial criada por regulações urbanísticas restritivas.

Um trabalho publicado na Journal of Urban Economics, conduzido pelos pesquisadores Simon Büchler e Elena Lutz, oferece uma lição simples e poderosa. Ao analisar décadas de políticas de uso do solo na Suíça, eles descobriram que flexibilizar as restrições, o chamado upzoning, aumenta a oferta de moradias de forma significativa, sem provocar aumento dos aluguéis. Em termos práticos, quando o estado permite que se construa mais, o mercado responde com preços mais acessíveis. É a curva da oferta e da demanda, algo que deveria ser senso comum.

O estudo mostra que elevar o coeficiente de aproveitamento do solo em áreas densas gera um crescimento de cerca de 9% no número de unidades habitacionais em poucos anos. E o mais interessante: os aluguéis não sobem. A nova oferta se espalha pelo mercado, diluindo a pressão de demanda e estabilizando preços.

Essa política foi testada em contextos reais e com resultados concretos. Em locais onde as restrições foram relaxadas, como nos distritos de Zurique, o aumento da oferta foi mais rápido e expressivo. É o oposto do que se vê em cidades como Nova York e São Paulo, onde cada novo prédio precisa vencer uma maratona burocrática para sair do papel.

O Upzoning mostrou que o crescimento urbano ocorre apenas quando o estado deixa de atrapalhar. Ao liberar o potencial construtivo de áreas urbanas, permite-se que o mercado se ajuste naturalmente. Quanto maior a liberdade de construção, maior a capacidade de absorver a demanda e, portanto, menor a pressão sobre os preços.

O estudo ainda constatou que, além da melhora local, os efeitos positivos se dissipam por toda a cidade. Isso significa que, mesmo quando apenas alguns bairros são liberados para construir mais, o efeito de diminuição de preços se espalha. As novas unidades criam cadeias de mobilidade, quem mora em um imóvel mais simples se muda para um novo, abrindo espaço para outro morador, e assim sucessivamente. É um processo de equilíbrio espontâneo que nenhuma política de congelamento jamais conseguiu reproduzir.

Outro ponto notável é que, no sistema suíço, o zoneamento funciona sob o princípio do by-right: uma vez aprovada a regra, o proprietário tem o direito automático de construir o que o código permite. Não há favores, autorizações especiais ou apadrinhamentos políticos. Isso elimina o poder discricionário do estado e reduz o espaço para corrupção e arbitrariedade.

Em resumo, o estudo confirma aquilo que a teoria Libertária há muito diz: quando o estado regula menos, a moradia custa menos, quando regula mais, o preço explode. Não há mágica aqui.

Comparado a isso, o projeto de Mamdani ataca os sintomas e piora a doença. Enquanto a elite democrata sonha com um sistema em que o governo “redistribui” imóveis e promove justiça social, a experiência empírica mostra que o caminho mais eficaz é deixar que o mercado conduza a lógica de produção e distribuição. 

A crise habitacional não é fruto da ganância de especuladores como muitos socialistas argumentam, mas da escassez gerada pelos mandos e desmandos do Leviatã. Fabricada por códigos de zoneamento ultrapassados, regulações punitivas e a crença ingênua de que canetadas resolvem problemas. 

Referências:

https://slaynews.com/news/mamdani-launches-plan-begin-confiscating-private-property/

https://investnews.com.br/economia/77-dos-moradores-de-ny-nao-conseguem-pagar-um-aluguel-medio/?utm_source=chatgpt.com

https://www.abecip.org.br/imprensa/noticias/sao-paulo-tem-o-aluguel-mais-caro-do-brasil-veja-ranking-space-money?utm_source=chatgpt.com

https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S0094119024000597

https://www.nber.org/papers/w24181

https://www.news24.com/business/german-top-court-throws-out-berlins-disputed-rent-cap-20210415